Sự gia tăng của các trung tâm thương mại và siêu thị lớn đang tạo ra một môi trường cạnh tranh gay gắt cho thị trường mặt bằng nhà phố, khiến cho các chủ nhân phải đối mặt với quyết định khó khăn: giảm giá mạnh để thu hút khách hàng hoặc tiếp tục chấp nhận tình trạng “ế ẩm” và hy vọng vào cơ hội may mắn từ người mua.
Dựa vào khảo sát thực tế tại Hà Nội và TP.HCM, hai thị trường bán lẻ quan trọng nhất tại Việt Nam cho thấy cảnh tượng biển quảng cáo chuyển nhượng và cho thuê mặt bằng nhà phố đang xuất hiện khắp các tuyến phố trung tâm, mặc dù Tết Nguyên đán đang đến gần. Đáng chú ý, không ít khu vực “đất vàng” đã trống trơn suốt nhiều tháng.
Bà Võ Thị Phương Mai, chuyên gia về mảng mặt bằng bán lẻ tại CBRE Việt Nam đã đưa ra đánh giá rằng thị trường đang trải qua quá trình phục hồi, nhưng đồng thời xuất hiện tình trạng “lệch pha” đáng kể giữa các khu vực khác nhau.
Cụ thể, sau giai đoạn tăng giá mạnh mẽ, giá thuê mặt bằng nhà phố tại các khu vực trung tâm đang lên đến 5 lần so với giá trung bình ở các khu vực khác của thành phố, tạo nên một làn sóng chuyển động của các doanh nghiệp ra khỏi trung tâm.
Không chỉ vậy, sự giảm sức mua cũng là một trong những lý do khiến nhiều chuỗi thương hiệu không còn quan tâm đến các mặt bằng “đất vàng” với giá thuê đắt đỏ, do chi phí thuê chiếm tỷ trọng quá lớn trong cơ cấu chi phí hoạt động của doanh nghiệp.
Ngoài ra, cạnh tranh gay gắt từ các trung tâm thương mại và siêu thị hiện đại với những tiện ích xuất sắc cũng đóng một vai trò quan trọng, khiến cho giá trị của mặt bằng nhà phố giảm sút và không còn là ưu tiên hàng đầu của các thương hiệu lớn.
Theo báo cáo mới nhất của CBRE đã chỉ ra rằng trong năm 2023, thị trường bán lẻ tại Việt Nam đã chứng kiến sự xuất hiện nhiều dự án mặt bằng trung tâm thương mại mới, và dự kiến năm 2024 sẽ tiếp tục đầy sôi động với 5 dự án “khủng” tại Hà Nội (tổng diện tích cho thuê gần 40,000 m2). Đồng thời, TP.HCM cũng sẽ đón nhận hai trung tâm thương mại mới, với tổng diện tích cho thuê gần 70,000 m2.
Giá thuê tại các trung tâm thương mại và đại siêu thị cũng đang trở nên cạnh tranh mạnh mẽ. Cụ thể, ở Hà Nội, giá thuê tầng trệt ở khu vực trung tâm đã đạt mức 162 USD/m2/tháng, tăng 13% so với năm trước. Tại TP.HCM, giá thuê trung bình ở khu vực trung tâm gần đạt mức 240 USD/m2/tháng, tăng 6% so với năm trước.
Đáng chú ý, hiện tại gần như không còn diện tích bán lẻ trống tại khu vực trung tâm ở cả hai thành phố. Nhiều thương hiệu phải “chen lấn” hoặc phải đặt cọc trước để có thể sở hữu vị trí đẹp. Điều này đối lập hoàn toàn với xu hướng tháo chạy khỏi mặt bằng nhà phố trung tâm mà thị trường đã chứng kiến trong năm 2023.
Xem thêm: Những mặt bằng kinh doanh hút khách ở Ocean City phía Đông Hà Nội
Trong tình hình thị trường trầm lắng kéo dài và sức cạnh tranh ngày càng gia tăng từ các trung tâm thương mại, đại siêu thị, nhiều chủ mặt bằng nhà phố đang phải đối mặt với quyết định khó khăn, buộc họ phải “xuống nước” và chấp nhận giảm giá sâu hơn để thu hút khách thuê.
Một ví dụ điển hình là ông Ngô Xuân Vũ, chủ mặt bằng trên đường Lê Lợi (Quận 1, TP.HCM). Sau khi khách thuê trước đó chấp nhận mất cả trăm triệu tiền cọc để “tháo chạy” ngay vào dịp Noel 2023, ông đã đồng ý giảm giá thuê 15% trong năm 2024, kèm theo điều khoản tăng giá không quá 5%/năm trong các năm tiếp theo.
Theo ông Vũ, trong những năm trước, đặc biệt là từ Noel đến Tết Nguyên đán, các cửa hàng ẩm thực ở TP.HCM thường áp dụng chiến lược mở rộng hàng hóa và chính sách khuyến mại để thu hút khách hàng. Tuy nhiên, năm nay, theo quan sát của ông, nhiều cửa hàng lại giảm quy mô kinh doanh. Khách hàng trước đây đã yêu cầu trả lại khu vực tầng 2, và hiện đang tiếp tục “tháo chạy” khỏi tầng trệt. Điều này làm cho trục đường Lê Lợi hiện có hơn 10 mặt bằng đang treo biển cho thuê.
Không chỉ có những trường hợp cá nhân mà làn sóng giảm giá mặt bằng nhà phố đang được ghi nhận trên diện rộng. Theo kết quả khảo sát, trong tháng 1/2024, giá thuê trung bình một căn nhà phố để kinh doanh tại quận 1, TP.HCM là 128 triệu đồng/tháng. Điều này đồng nghĩa với việc giá thuê đã giảm liên tục trong 3 tháng gần đây, từ mức 166 triệu đồng mỗi tháng vào tháng 11/2023.