Sự gia tăng của các trung tâm thương mại và siêu thị lớn đang tạo ra một môi trường cạnh tranh gay gắt cho thị trường mặt bằng nhà phố, khiến cho các chủ nhân phải đối mặt với quyết định khó khăn: giảm giá mạnh để thu hút khách hàng hoặc tiếp tục chấp nhận tình trạng “ế ẩm” và hy vọng vào cơ hội may mắn từ người mua.
Dựa vào khảo sát thực tế tại Hà Nội và TP.HCM, hai thị trường bán lẻ quan trọng nhất tại Việt Nam cho thấy cảnh tượng biển quảng cáo chuyển nhượng và cho thuê mặt bằng nhà phố đang xuất hiện khắp các tuyến phố trung tâm, mặc dù Tết Nguyên đán đang đến gần. Đáng chú ý, không ít khu vực “đất vàng” đã trống trơn suốt nhiều tháng.
Cạnh tranh khốc liệt
Bà Võ Thị Phương Mai, chuyên gia về mảng mặt bằng bán lẻ tại CBRE Việt Nam đã đưa ra đánh giá rằng thị trường đang trải qua quá trình phục hồi, nhưng đồng thời xuất hiện tình trạng “lệch pha” đáng kể giữa các khu vực khác nhau.
Cụ thể, sau giai đoạn tăng giá mạnh mẽ, giá thuê mặt bằng nhà phố tại các khu vực trung tâm đang lên đến 5 lần so với giá trung bình ở các khu vực khác của thành phố, tạo nên một làn sóng chuyển động của các doanh nghiệp ra khỏi trung tâm.
Không chỉ vậy, sự giảm sức mua cũng là một trong những lý do khiến nhiều chuỗi thương hiệu không còn quan tâm đến các mặt bằng “đất vàng” với giá thuê đắt đỏ, do chi phí thuê chiếm tỷ trọng quá lớn trong cơ cấu chi phí hoạt động của doanh nghiệp.
Ngoài ra, cạnh tranh gay gắt từ các trung tâm thương mại và siêu thị hiện đại với những tiện ích xuất sắc cũng đóng một vai trò quan trọng, khiến cho giá trị của mặt bằng nhà phố giảm sút và không còn là ưu tiên hàng đầu của các thương hiệu lớn.
Theo báo cáo mới nhất của CBRE đã chỉ ra rằng trong năm 2023, thị trường bán lẻ tại Việt Nam đã chứng kiến sự xuất hiện nhiều dự án mặt bằng trung tâm thương mại mới, và dự kiến năm 2024 sẽ tiếp tục đầy sôi động với 5 dự án “khủng” tại Hà Nội (tổng diện tích cho thuê gần 40,000 m2). Đồng thời, TP.HCM cũng sẽ đón nhận hai trung tâm thương mại mới, với tổng diện tích cho thuê gần 70,000 m2.
Giá thuê tại các trung tâm thương mại và đại siêu thị cũng đang trở nên cạnh tranh mạnh mẽ. Cụ thể, ở Hà Nội, giá thuê tầng trệt ở khu vực trung tâm đã đạt mức 162 USD/m2/tháng, tăng 13% so với năm trước. Tại TP.HCM, giá thuê trung bình ở khu vực trung tâm gần đạt mức 240 USD/m2/tháng, tăng 6% so với năm trước.
Đáng chú ý, hiện tại gần như không còn diện tích bán lẻ trống tại khu vực trung tâm ở cả hai thành phố. Nhiều thương hiệu phải “chen lấn” hoặc phải đặt cọc trước để có thể sở hữu vị trí đẹp. Điều này đối lập hoàn toàn với xu hướng tháo chạy khỏi mặt bằng nhà phố trung tâm mà thị trường đã chứng kiến trong năm 2023.
Xem thêm: Những mặt bằng kinh doanh hút khách ở Ocean City phía Đông Hà Nội
Mặt bằng nhà phố hết thời “hét giá” trên trời
Trong tình hình thị trường trầm lắng kéo dài và sức cạnh tranh ngày càng gia tăng từ các trung tâm thương mại, đại siêu thị, nhiều chủ mặt bằng nhà phố đang phải đối mặt với quyết định khó khăn, buộc họ phải “xuống nước” và chấp nhận giảm giá sâu hơn để thu hút khách thuê.
Một ví dụ điển hình là ông Ngô Xuân Vũ, chủ mặt bằng trên đường Lê Lợi (Quận 1, TP.HCM). Sau khi khách thuê trước đó chấp nhận mất cả trăm triệu tiền cọc để “tháo chạy” ngay vào dịp Noel 2023, ông đã đồng ý giảm giá thuê 15% trong năm 2024, kèm theo điều khoản tăng giá không quá 5%/năm trong các năm tiếp theo.
Theo ông Vũ, trong những năm trước, đặc biệt là từ Noel đến Tết Nguyên đán, các cửa hàng ẩm thực ở TP.HCM thường áp dụng chiến lược mở rộng hàng hóa và chính sách khuyến mại để thu hút khách hàng. Tuy nhiên, năm nay, theo quan sát của ông, nhiều cửa hàng lại giảm quy mô kinh doanh. Khách hàng trước đây đã yêu cầu trả lại khu vực tầng 2, và hiện đang tiếp tục “tháo chạy” khỏi tầng trệt. Điều này làm cho trục đường Lê Lợi hiện có hơn 10 mặt bằng đang treo biển cho thuê.
Không chỉ có những trường hợp cá nhân mà làn sóng giảm giá mặt bằng nhà phố đang được ghi nhận trên diện rộng. Theo kết quả khảo sát, trong tháng 1/2024, giá thuê trung bình một căn nhà phố để kinh doanh tại quận 1, TP.HCM là 128 triệu đồng/tháng. Điều này đồng nghĩa với việc giá thuê đã giảm liên tục trong 3 tháng gần đây, từ mức 166 triệu đồng mỗi tháng vào tháng 11/2023.
Tại các khu vực như Phú Nhuận hay quận 7, giá thuê nhà mặt phố kinh doanh cũng giảm nhẹ so với tháng trước. Nguồn cung mặt bằng trên toàn TP.HCM đang giảm từ giữa năm 2023.
Theo ông Nguyễn Quốc Khánh, Phó Chủ tịch VARS, đánh giá thị trường đang có dấu hiệu tích cực hơn nhờ tác động của chính sách gỡ vướng của Chính phủ, lãi suất giảm, tuy nhiên vẫn cần thời gian để hồi phục.
Hiện tại, nhiều khách thuê mặt bằng bán lẻ có nhu cầu nhưng vẫn đang chờ đợi để thuê được những mặt bằng với giá thấp hơn. Dựa vào xu hướng hiện tại, có khả năng đến quý II/2024, thị trường mặt bằng bán lẻ sẽ bắt đầu phục hồi, tuy nhiên, chỉ đạt khoảng 80% so với thời điểm trước năm 2019.
Đối mặt với áp lực hiện nay, bà Hoàng Nguyệt Minh, chuyên gia cấp cao của Savills Hà Nội, khuyên rằng các chủ nhà, đặc biệt là những người sở hữu mặt bằng nhà phố, cần thay đổi để thích nghi. Điều này bao gồm việc nâng cấp hạ tầng, đảm bảo mặt bằng đáp ứng đủ tiêu chuẩn để được cấp phép cho việc cho thuê, và tuân thủ quy định về an toàn phòng cháy chữa cháy. Bà cũng nhấn mạnh rằng cần áp dụng một cách tiếp cận hợp lý đối với việc đặt giá thuê nhà, thay vì thách thức nhau trong việc tăng giá, điều này sẽ giúp doanh nghiệp thuê dễ dàng hơn.
Xem thêm: 8 yếu tố phong thủy khi lựa chọn mặt bằng kinh doanh
Kết luận
Trước những thách thức giảm giá và cạnh tranh mạnh mẽ, sự linh hoạt và sáng tạo của chủ nhà là chìa khóa quan trọng để duy trì và tăng cường sức hấp dẫn của mặt bằng nhà phố kinh doanh. Việc áp dụng chiến lược thông minh, nâng cao chất lượng dịch vụ và đáp ứng nhanh chóng với thị trường là quan trọng để giữ vững vị thế trong bối cảnh thị trường ngày càng biến động. Sự hứng khởi và quản lý mặt bằng một cách chiến lược có thể giúp chủ nhà vượt qua thách thức và duy trì sự thuận lợi trong môi trường kinh doanh hiện đại.
Ngoài ra, nếu bạn đang cần một phần mềm để quản lý mặt bằng kinh doanh cho thuê, đừng ngần ngại liên hệ ngay với VMarket để được hỗ trợ nhé.
