Có nên thuê mặt bằng TTTM? So sánh các loại mặt bằng phổ biến

Trong bối cảnh kinh doanh bán lẻ ngày càng cạnh tranh, việc lựa chọn đúng mặt bằng đóng vai trò quyết định đến hiệu quả vận hành và lợi nhuận của doanh nghiệp. Người kinh doanh ngày nay không chỉ quan tâm đến giá thuê, mà còn chú trọng các yếu tố như lưu lượng khách, trải nghiệm mua sắm, hình ảnh thương hiệu và sự ổn định lâu dài của mặt bằng. Trong số nhiều loại mặt bằng hiện nay, mặt bằng TTTM đang được nhắc đến nhiều nhờ tính chuyên nghiệp, quy hoạch bài bản và lượng khách ổn định. Tuy nhiên, không phải mô hình kinh doanh nào cũng phù hợp với TTTM, và không phải TTTM nào cũng đảm bảo hiệu quả.

Bài viết này đi sâu phân tích ưu nhược điểm, tiêu chí lựa chọn, mô hình phù hợp và so sánh mặt bằng TTTM với các loại mặt bằng phổ biến khác dựa trên dữ liệu thị trường và thực tế vận hành tại Việt Nam. Cùng VMarket tìm hiểu chi tiết nhé!

1. Ưu nhược điểm và khi nào nên lựa chọn mặt bằng TTTM

Mặt bằng trong trung tâm thương mại (TTTM) thường được xem là lựa chọn “an toàn” nhờ môi trường kinh doanh chuyên nghiệp và lượng khách ổn định. Tuy vậy, hiệu quả thật sự phụ thuộc rất lớn vào ngành hàng, vị trí trong TTTM và khả năng đầu tư của người kinh doanh. Việc hiểu rõ ưu – nhược điểm giúp bạn quyết định đúng thời điểm nên chọn TTTM và tránh được rủi ro tài chính.

1.1. Ưu điểm của mặt bằng TTTM

Mặt bằng TTTM mang đến một môi trường kinh doanh chuyên nghiệp và ổn định hơn nhiều loại mặt bằng khác. Điểm mạnh lớn nhất nằm ở lượng khách có khả năng chi tiêu cao và thói quen mua sắm rõ ràng. Khách đến TTTM thường có mục đích giải trí hoặc mua sắm nên tỷ lệ chuyển đổi cao hơn so với các khu vực lưu thông tự nhiên ngoài phố.

Không gian trong TTTM được quy hoạch đồng bộ, đảm bảo sạch sẽ, an toàn và thẩm mỹ. Điều này giúp thương hiệu nâng cao hình ảnh ngay từ khi khách bước vào cửa hàng. Việc bố trí các dịch vụ bổ trợ như rạp chiếu phim, siêu thị, khu trò chơi, sự kiện cuối tuần… cũng giúp duy trì dòng khách ổn định quanh năm, đặc biệt vào cuối tuần và dịp lễ.

Ngoài ra, người thuê còn được hưởng lợi từ các chiến dịch quảng bá chung của TTTM. Các chương trình sự kiện, tuần lễ khuyến mại, gian hàng lưu động hay hoạt động kích cầu đều góp phần kéo khách đến, giảm áp lực marketing cho từng cửa hàng đơn lẻ.

1.2. Nhược điểm của mặt bằng TTTM

Dù có nhiều lợi thế, mặt bằng TTTM vẫn tồn tại không ít hạn chế. Chi phí thuê cao là rào cản lớn nhất, đặc biệt với mô hình kinh doanh nhỏ hoặc những ngành hàng biên lợi nhuận thấp. Ngoài tiền thuê, người kinh doanh phải chi thêm phí dịch vụ, phí bảo trì, chi phí thi công – hoàn thiện theo tiêu chuẩn khắt khe của TTTM.

Quy định vận hành là nhược điểm tiếp theo. Thời gian mở cửa cố định, tiêu chuẩn trưng bày, quy định PCCC, quy trình nhập hàng đều phải tuân thủ nghiêm ngặt. Điều này khiến những mô hình linh hoạt hoặc bán hàng đặc thù gặp khó khăn.

Hiệu quả kinh doanh trong TTTM còn phụ thuộc lớn vào vị trí gian hàng. Các khu vực như tầng trệt, khu giao cắt, lối lên – xuống thang cuốn thường mang lại doanh thu tốt hơn. Trong khi đó, tầng cao hoặc vị trí khuất có thể giảm hiệu quả dù chi phí thuê vẫn cao. Việc ký hợp đồng dài hạn (2–5 năm) cũng khiến người thuê khó rút lui nếu kinh doanh không đạt kỳ vọng.

1.3. Khi nào nên lựa chọn mặt bằng TTTM?

Mặt bằng TTTM phù hợp khi mô hình của bạn hướng đến khách hàng trung lưu trở lên và sản phẩm có biên lợi nhuận đủ cao để hấp thụ chi phí thuê. Những ngành hàng như thời trang, mỹ phẩm, phụ kiện, F&B chuỗi, cửa hàng tiện lợi hoặc dịch vụ chăm sóc sức khỏe thường đạt hiệu quả tốt hơn nhờ hình ảnh thương hiệu và hành vi mua sắm của khách trong TTTM.

Đây cũng là lựa chọn thích hợp khi doanh nghiệp muốn mở rộng hệ thống, nâng tầm thương hiệu hoặc cần một không gian tiêu chuẩn cao để đồng bộ nhận diện. Ngược lại, mặt bằng TTTM không phù hợp với hàng hóa giá rẻ, mô hình siêu ngách, sản phẩm thiết yếu hoặc mô hình phụ thuộc lượng khách bình dân.

Nói cách khác, mặt bằng TTTM chỉ phát huy tối đa hiệu quả khi doanh nghiệp có khả năng đầu tư đủ lớn, mô hình phù hợp với hành vi khách hàng trong TTTM và có kế hoạch kinh doanh rõ ràng ngay từ đầu.

2. So sánh chi tiết mặt bằng chợ – TTTM – shophouse – phố thương mại

3. Cách lựa chọn mặt bằng TTTM phù hợp

Việc thuê mặt bằng trong trung tâm thương mại không chỉ dừng lại ở việc xem giá thuê hay diện tích, mà đòi hỏi người kinh doanh phải đánh giá tổng thể từ mô hình vận hành, tệp khách hàng, lưu lượng giao thông nội khu đến chiến lược phát triển của chính TTTM đó. Một mặt bằng TTTM phù hợp là mặt bằng cân bằng được ba yếu tố: chi phí – hiệu quả – khả năng duy trì doanh thu trong dài hạn. Để lựa chọn đúng, doanh nghiệp nên xem xét những khía cạnh quan trọng sau:

3.1. Hiểu rõ tệp khách hàng mà TTTM đang hướng đến

Mỗi TTTM được thiết kế cho một nhóm khách hoàn toàn khác nhau: khách gia đình, giới trẻ, nhân viên văn phòng, người thu nhập khá, khách cao cấp hoặc khách địa phương. Việc chọn sai TTTM có thể khiến mô hình kinh doanh khó tiếp cận đúng khách hàng.

Ví dụ:

• TTTM có nhiều thương hiệu thời trang quốc tế thường phù hợp với ngành hàng beauty, phụ kiện, lifestyle.

• TTTM nằm trong khu văn phòng lại phù hợp với F&B nhanh và đồ uống.

• TTTM tập trung giải trí và rạp phim thích hợp cho các mô hình đồ ăn nhẹ, café, dịch vụ trẻ em.

Trước khi thuê, doanh nghiệp cần quan sát hành vi khách tại TTTM vào các khung giờ khác nhau để đánh giá mức độ phù hợp.

3.2. Đánh giá lưu lượng khách theo từng tầng và từng phân khu

Không phải tầng nào trong TTTM cũng hiệu quả như nhau. Lưu lượng khách thường giảm dần theo chiều cao tầng; tuy nhiên, một số tầng có “điểm hút khách” như rạp chiếu phim, khu ăn uống, khu vui chơi trẻ em. Vì vậy, điều quan trọng không chỉ là tầng mà cửa hàng nằm, mà còn là “động lực kéo khách” xung quanh.

Các câu hỏi cần xem xét:

• Tầng đó có siêu thị hoặc rạp chiếu phim không?

• Lối thang cuốn có dẫn khách đi ngang mặt bằng hay bỏ qua khu vực đó?

• Phân khu ngành hàng đã được lấp đầy chưa?

• Có đối thủ trực tiếp ở gần không, và sức mạnh thương hiệu của họ ra sao?

Một mặt bằng có giá thuê hợp lý nhưng nằm ở tầng ít khách hoặc vị trí khuất có thể khiến doanh thu giảm mạnh dù TTTM có tổng lượng khách lớn.

3.3. Kiểm tra chiến lược phát triển và khả năng vận hành của TTTM

Hiệu quả của mặt bằng TTTM phụ thuộc rất lớn vào uy tín và chất lượng vận hành của đơn vị quản lý. Một TTTM có thương hiệu mạnh, được đầu tư marketing tốt và có kế hoạch thu hút khách rõ ràng sẽ mang lại hiệu quả cao hơn nhiều so với TTTM hoạt động cầm chừng.

Những yếu tố nên khảo sát:

• Tỷ lệ lấp đầy hiện tại của TTTM

• Các thương hiệu lớn đã có mặt hay chưa

• Tần suất và quy mô sự kiện thu hút khách

• Mức độ nhận diện của TTTM trong khu vực

• Kế hoạch mở rộng ngành hàng, phân khu trong thời gian tới

Một TTTM “sống” sẽ kéo khách liên tục, trong khi một TTTM “chết” – dù thuê rẻ – vẫn rất rủi ro.

3.4. Phân tích chi phí tổng thể, không chỉ giá thuê

Nhiều người thuê chỉ nhìn vào giá thuê trên m² mà quên tính tổng chi phí. Trong TTTM, chi phí thường bao gồm:

• Giá thuê mặt bằng

• Phí dịch vụ (vệ sinh, an ninh, quản lý tiện ích chung)

• Phí bảo trì

• Chi phí điện nước theo giá doanh nghiệp

• Chi phí thi công nội thất theo tiêu chuẩn

• Chi phí marketing bắt buộc (ở một số TTTM)

Vì vậy, cần tính toàn bộ chi phí đầu vào và ước tính điểm hòa vốn. Một mô hình có biên lợi nhuận thấp sẽ rất khó chịu được chi phí tại TTTM.

3.5. Xem xét mức độ cạnh tranh và sự phù hợp của ngành hàng

Nếu phân khu ngành hàng đã có quá nhiều thương hiệu mạnh, cửa hàng mới sẽ rất khó tạo khác biệt. Ngược lại, nếu phân khu đang thiếu sự hiện diện của một số ngành hàng, đó có thể là cơ hội lớn.

Ví dụ:
Nếu khu F&B đất chật người đông nhưng thiếu mô hình phục vụ nhanh phù hợp tệp khách trẻ, đây là cơ hội để mở rộng. Còn nếu có quá nhiều mô hình tương tự nhau, bạn cần đánh giá lại lợi thế cạnh tranh của mình.

3.6. Đánh giá khả năng duy trì hiệu quả trong dài hạn

Một mặt bằng phù hợp không chỉ tốt trong 3 tháng đầu mà phải đảm bảo duy trì được hiệu quả trong 2 – 5 năm hợp đồng. Các yếu tố ảnh hưởng bao gồm:

• Tăng trưởng dân cư xung quanh

• Hạ tầng giao thông thuận tiện dẫn vào TTTM

• Chiến lược duy trì thương hiệu của TTTM

• Sự thay đổi trong hành vi mua sắm của khách

Nếu TTTM đang ở giai đoạn phát triển mạnh, lưu lượng khách sẽ tiếp tục tăng. Ngược lại, TTTM không có chiến lược dài hạn thường rơi vào tình trạng giảm khách sau vài năm.

Xem thêm: Phong thuỷ mặt bằng kinh doanh: Cách chọn và bố trí hợp tài vận

4. Những tiêu chí chọn thuê mặt bằng TTTM tốt

Để chọn được một mặt bằng TTTM mang lại hiệu quả dài hạn, người kinh doanh cần đánh giá dựa trên nhiều yếu tố hơn là vị trí và giá thuê. Một mặt bằng được xem là “tốt” phải đảm bảo tối thiểu ba yếu tố: khả năng thu hút khách, chi phí hợp lý với mô hình kinh doanh và tiềm năng duy trì doanh thu trong nhiều năm. Các tiêu chí sau đây là nền tảng quan trọng giúp doanh nghiệp lựa chọn chính xác hơn.

4.1. Vị trí của gian hàng trong TTTM

Vị trí tác động trực tiếp đến lượng khách tiếp cận. Các vị trí được xem là lý tưởng thường nằm gần thang cuốn, sảnh chính, lối vào từ bãi giữ xe, khu ẩm thực, rạp chiếu phim hoặc siêu thị lớn. Đây là những khu vực có mật độ khách cao và di chuyển liên tục.

Ngược lại, các vị trí nằm sâu trong hành lang, khu vực tách biệt hoặc tầng ít hoạt động thương mại thường có lượng khách thấp, khiến doanh thu khó đạt kỳ vọng dù chi phí thuê vẫn cao. Khi khảo sát mặt bằng, doanh nghiệp nên quan sát dòng khách thực tế vào các khung giờ khác nhau để đánh giá chính xác.

4.2. Diện tích phù hợp với mô hình vận hành

Một mặt bằng TTTM tốt không phải là mặt bằng rộng nhất hay đắt nhất, mà là mặt bằng có diện tích “vừa đủ” để mô hình vận hành hiệu quả. Diện tích quá nhỏ khiến việc trưng bày và vận hành bị hạn chế, trong khi diện tích quá lớn làm tăng chi phí mà không tạo thêm giá trị.

Mỗi ngành hàng có diện tích tối ưu khác nhau. Ví dụ: cửa hàng thời trang thường cần 40–80 m² để bày hàng thoải mái; F&B cần không gian 60–150 m² cho khu bếp và chỗ ngồi; mỹ phẩm hoặc phụ kiện chỉ cần 20–40 m². Diện tích phù hợp giúp tối ưu chi phí và hiệu quả vận hành.

4.3. Giá thuê và tổng chi phí thực tế

Một trong những sai lầm phổ biến là chỉ nhìn vào giá thuê trên m² mà quên tính tổng chi phí phải trả. Trong TTTM, ngoài tiền thuê còn có:

• Phí dịch vụ và quản lý

• Phí vệ sinh khu chung

• Phí điện nước theo giá doanh nghiệp

• Chi phí thi công nội thất theo tiêu chuẩn của TTTM

• Chi phí marketing, biển hiệu hoặc phí duy trì nhận diện (tùy chính sách)

Tổng chi phí này quyết định mức doanh thu tối thiểu mà cửa hàng phải đạt. Một mặt bằng chỉ được xem là “tốt” nếu chi phí tổng phù hợp với biên lợi nhuận của ngành hàng.

4.4. Tỷ lệ lấp đầy và chất lượng tenant trong TTTM

Một TTTM có tỷ lệ lấp đầy thấp thường cho thấy lưu lượng khách yếu hoặc chiến lược vận hành không hiệu quả. Ngược lại, TTTM với nhiều thương hiệu lớn, thương hiệu quốc tế hoặc các tenant F&B mạnh thường thu hút lượng khách tốt hơn.

Ngoài tỷ lệ lấp đầy, cần đánh giá chất lượng các thương hiệu đang hoạt động. Các tenant “hút khách” như rạp chiếu phim, siêu thị, khu giải trí gia đình hoặc hệ thống F&B lớn có thể tạo hiệu ứng lan tỏa tích cực cho các cửa hàng xung quanh.

4.5. Chiến lược vận hành và marketing của TTTM

Một mặt bằng tốt nằm trong TTTM có đội ngũ vận hành chuyên nghiệp và kế hoạch marketing rõ ràng. TTTM cần:

• Có các chương trình thu hút khách hàng định kỳ

• Đầu tư truyền thông online – offline

• Triển khai sự kiện mỗi tháng hoặc mỗi quý

• Có chiến lược phân khu ngành hàng hợp lý

• Duy trì môi trường sạch, an toàn và nhất quán

Một TTTM chỉ “mở để đó” mà không truyền thông sẽ khiến các cửa hàng khó duy trì doanh thu lâu dài.

4.6. Uy tín và kinh nghiệm của đơn vị vận hành

Đơn vị vận hành có ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng khách hàng, mức độ ổn định và khả năng giải quyết vấn đề nội bộ. TTTM được quản lý bởi các đơn vị lớn hoặc có kinh nghiệm thường có quy trình chuẩn, đảm bảo an ninh, vệ sinh và hỗ trợ tốt cho tenant.

Một mặt bằng tốt nằm trong hệ thống được vận hành bền vững, không bị thay đổi chính sách liên tục, không có chi phí phát sinh bất ngờ và có sự minh bạch trong thu – chi.

5. Mô hình kinh doanh nào phù hợp với mặt bằng TTTM?

Không phải loại hình kinh doanh nào cũng hoạt động hiệu quả trong trung tâm thương mại. Mặt bằng TTTM vốn có chi phí vận hành cao, tiêu chuẩn thiết kế khắt khe và tệp khách hàng rõ ràng. Vì vậy, chỉ những mô hình có khả năng tạo trải nghiệm tốt, giá trị bán cao hoặc có nhu cầu tiếp cận tệp khách trung lưu – cao cấp mới phù hợp. Dưới đây là những mô hình đạt hiệu quả cao nhất khi hoạt động trong TTTM, cùng với những nhóm ngành nên tránh để hạn chế rủi ro.

5.1. Nhóm mô hình phù hợp với mặt bằng TTTM

a. Thời trang và phụ kiện

Các thương hiệu thời trang, giày dép, túi xách và phụ kiện là nhóm ngành phổ biến nhất tại TTTM. Khách đến TTTM có tâm lý khám phá và mua sắm, dễ phát sinh giao dịch ngẫu hứng. Không gian trưng bày đẹp, ánh sáng chuẩn và thiết kế đồng bộ trong TTTM cũng giúp tăng tỷ lệ chuyển đổi cho ngành này.

b. Mỹ phẩm, trang sức và sản phẩm làm đẹp

Tệp khách tại TTTM thường có khả năng chi tiêu cao, sẵn sàng đầu tư vào các sản phẩm chăm sóc sắc đẹp và trang sức. Môi trường sạch, an toàn, sang trọng của TTTM mang tới sự tin tưởng – yếu tố quan trọng trong ngành beauty và jewelry.

c. F&B chuỗi hoặc mô hình tiêu chuẩn hóa

Các thương hiệu café, trà sữa, kem, đồ ăn nhanh, nhà hàng tiêu chuẩn… hoạt động rất tốt nhờ lưu lượng khách lớn và thói quen kết hợp “ăn uống – mua sắm – giải trí” của người tiêu dùng. Vị trí trong khu ẩm thực hoặc gần rạp chiếu phim có thể tạo doanh số bền vững.

d. Cửa hàng tiện lợi và siêu thị mini

Các mô hình này tận dụng tốt hành vi ghé lại nhanh, đặc biệt tại TTTM nằm trong khu dân cư hoặc văn phòng. Tệp khách đi siêu thị hoặc giải trí cũng dễ phát sinh nhu cầu mua hàng thiết yếu.

e. Dịch vụ chăm sóc cá nhân

Các dịch vụ như salon tóc, nail, spa nhanh, chăm sóc da cơ bản, dịch vụ trẻ em… phù hợp với TTTM có tệp khách gia đình hoặc nữ giới. Điều quan trọng là các mô hình này cần giữ tiêu chuẩn vệ sinh và trải nghiệm ổn định.

f. Các mô hình giải trí nhỏ

Các khu trò chơi mini, khu giáo dục trải nghiệm, cửa hàng đồ chơi hoặc khu vận động nhỏ dành cho trẻ phù hợp với những TTTM có lượng gia đình lớn vào cuối tuần.

5.2. Nhóm mô hình không phù hợp với mặt bằng TTTM

Không phải mô hình kinh doanh nào cũng phù hợp với chi phí và quy định của TTTM. Một số ngành dưới đây thường không đạt hiệu quả:

a. Hàng hóa giá rẻ hoặc biên lợi nhuận thấp

Các sản phẩm như quần áo bình dân, đồ gia dụng giá rẻ, phụ kiện nhỏ lẻ… khó hấp thụ mức chi phí thuê và phí dịch vụ cao của TTTM. Khách TTTM cũng không ưu tiên các sản phẩm “mua nhanh – giá rẻ” như tại chợ hoặc phố nhỏ.

b. Ngành hàng ngách hoặc ít phổ biến

Những sản phẩm đặc thù, khó trưng bày hoặc không phù hợp với hành vi mua sắm trong môi trường TTTM thường không đạt doanh thu đủ lớn.

c. Mô hình không chuẩn hóa hoặc vận hành linh hoạt

TTTM yêu cầu giờ hoạt động cố định, quy định về âm thanh, mùi, vệ sinh, trưng bày. Các mô hình tự phát, linh hoạt hoặc không có quy trình quản lý tốt dễ gặp trở ngại.

d. Hộ kinh doanh vốn ít, chưa có thương hiệu

Do chi phí cao và thời gian hoàn vốn dài, các cá nhân hoặc hộ kinh doanh quy mô nhỏ sẽ gặp áp lực tài chính lớn khi thuê mặt bằng tại TTTM.

Xem thêm: Top 5 Trung Tâm Thương Mại Có Quy Mô Lớn Nhất Hà Nội

Kết luận

Mặt bằng TTTM là lựa chọn lý tưởng cho các thương hiệu muốn nâng tầm hình ảnh, tăng độ nhận diện và tiếp cận tệp khách hàng có khả năng chi tiêu tốt. Tuy nhiên, đi cùng với đó là chi phí vận hành cao, tiêu chuẩn nghiêm ngặt và yêu cầu hoạch định tài chính rõ ràng. So sánh với mặt bằng chợ, shophouse và phố thương mại, TTTM có nhiều lợi thế về hình ảnh và lưu lượng khách, nhưng đòi hỏi khả năng đầu tư bài bản hơn.

Để tối ưu hiệu quả kinh doanh, chủ doanh nghiệp và các đơn vị vận hành cần hiểu rõ dữ liệu lưu lượng khách, chi phí vận hành và khả năng phù hợp của từng mô hình. Các giải pháp quản lý mặt bằng như VMarket giúp quản lý hợp đồng, thu phí, theo dõi tỷ lệ lấp đầy và giám sát hiệu quả vận hành, từ đó giúp cả chủ đầu tư và người thuê đưa ra quyết định chính xác hơn.