Giá thuê mặt bằng kinh doanh là khoản chi phí quan trọng hàng đầu khi mở cửa hàng, quyết định trực tiếp đến lợi nhuận và thời gian hòa vốn. Thị trường cho thuê mặt bằng tại Việt Nam thay đổi nhanh theo khu vực, tuyến đường và nhu cầu thực tế, vì vậy người kinh doanh cần có thông tin chính xác trước khi ký hợp đồng. Bài viết dưới đây Resident tổng hợp giá thuê mặt bằng kinh doanh theo từng khu vực lớn: Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Cần Thơ và các tỉnh, kèm phân tích giúp người thuê đánh giá đúng giá trị mặt bằng trước khi ra quyết định.

1. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá thuê mặt bằng kinh doanh

Giá thuê mặt bằng kinh doanh không có mức cố định mà thay đổi đáng kể tùy thuộc vào hàng loạt yếu tố liên quan đến vị trí, đặc điểm khu vực, loại hình kinh doanh và tình trạng thực tế của mặt bằng. Hiểu rõ những yếu tố này giúp người thuê đánh giá chính xác mức giá thị trường, biết được mức giá nào là hợp lý và tránh bị “thổi giá”.

1.1. Vị trí mặt bằng kinh doanh

Vị trí là yếu tố tạo ra sự chênh lệch lớn nhất trong giá thuê mặt bằng. Những vị trí nằm trên các tuyến phố trung tâm, trục đường lớn, khu thương mại hoặc nơi có tần suất mua sắm cao thường có giá thuê cao hơn gấp nhiều lần so với mặt bằng trong hẻm hoặc đường phụ. Chỉ cần thay đổi một đến hai mặt đường, giá thuê đã có thể giảm từ 20% đến 60%. Đây chính là lý do mặt bằng diện tích nhỏ nhưng nằm ở vị trí đắc địa vẫn có giá thuê rất cao.

1.2. Lưu lượng người qua lại và sức mua của khu vực

Lưu lượng khách vãng lai là yếu tố thứ hai ảnh hưởng mạnh đến giá thuê mặt bằng kinh doanh. Khu vực gần trường học, bệnh viện, chợ, siêu thị, khu công nghiệp hoặc các điểm giao thông lớn luôn có giá thuê cao hơn vì khả năng tiếp cận khách hàng tự nhiên tốt hơn. Những mặt bằng có lượng khách đi bộ hoặc xe máy đông thường giúp người kinh doanh giảm chi phí marketing, dẫn tới giá thuê được định cao hơn.

1.3. Đặc thù ngành nghề quyết định biên độ chấp nhận chi phí thuê

Mỗi ngành có mức chịu chi phí mặt bằng khác nhau, dẫn đến giá thuê phù hợp ở mỗi ngành cũng khác nhau. Ngành F&B thường cần mặt tiền lớn, đường xe đông và chỗ đậu xe, do đó giá thuê cao hơn. Ngành thời trang ưu tiên mặt bằng trong tuyến phố chuyên ngành, còn các dịch vụ nhỏ hoặc bán hàng online có thể chọn mặt bằng trong hẻm lớn để tiết kiệm chi phí.

1.4. Tình trạng mặt bằng và mức độ hoàn thiện

Một mặt bằng mới, có sẵn trần – sàn – đèn – hệ thống điện nước, thậm chí nội thất cơ bản sẽ có giá thuê cao hơn do người thuê không phải chi thêm tiền cải tạo. Ngược lại, mặt bằng xuống cấp hoặc cần sửa chữa nhiều sẽ có giá thấp hơn nhưng lại kéo theo chi phí đầu tư ban đầu lớn. Khi tính toán giá thuê mặt bằng kinh doanh, cần cân đối cả chi phí cải tạo để không bị đội vốn.

1.5. Sự cạnh tranh và nhu cầu tại từng khu vực

Giá thuê mặt bằng tại những khu vực có nhiều cửa hàng hoạt động tốt, có thương hiệu lớn hoặc nằm trong tuyến phố đông khách sẽ tăng rõ rệt. Ngược lại, nếu khu vực có nhiều mặt bằng trống, ít lưu lượng khách hoặc doanh nghiệp đóng cửa nhiều, giá thuê thường dễ thương lượng và mềm hơn so với mức trung bình thị trường.

Xem thêm: Phong thuỷ mặt bằng kinh doanh: Cách chọn và bố trí hợp tài vận

2. Bảng giá thuê mặt bằng kinh doanh theo khu vực

Giá thuê mặt bằng kinh doanh tại Việt Nam thay đổi rất mạnh theo từng khu vực, từng tuyến đường và từng loại mặt bằng. Không có một mức giá chung cho toàn thị trường vì giá phụ thuộc vào đặc điểm dân cư, mức độ sầm uất, hạ tầng thương mại và nhu cầu thuê thực tế tại mỗi thành phố. Để người kinh doanh có cái nhìn rõ ràng nhất, phần dưới đây tổng hợp giá thuê mặt bằng kinh doanh theo Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Cần Thơ và các tỉnh thành — kèm theo phân tích để biết đâu là mức giá hợp lý và đâu là mức giá đang được đẩy cao.

2.1. Giá thuê mặt bằng kinh doanh tại Hà Nội

Hà Nội có sự phân tầng giá rất lớn giữa khu vực trung tâm và các quận xa hơn. Các tuyến phố có lưu lượng du khách và người mua sắm cao có giá thuê mặt bằng kinh doanh thuộc top đắt nhất cả nước.

a. Trung tâm Hoàn Kiếm

Khu vực Hoàn Kiếm luôn có mức giá dẫn đầu toàn thành phố, đặc biệt ở các tuyến phố thương mại và du lịch.

• Hàng Đào – Hàng Ngang: 150 – 450 triệu/tháng (30–40 m²)

• Hàng Bông – Hàng Gai: 120 – 300 triệu/tháng (30–50 m²)

• Bà Triệu – Tràng Thi – Phố Huế: 70 – 180 triệu/tháng

Sự chênh lệch lớn này đến từ mật độ khách du lịch, mức chi tiêu cao và đặc thù ngành hàng thời trang – mỹ phẩm – đặc sản.

b. Hai Bà Trưng

• Bà Triệu (đoạn Vincom): 80 – 200 triệu/tháng

• Minh Khai – Chợ Mơ: 25 – 60 triệu/tháng

• Đại Cồ Việt – Trần Đại Nghĩa: 35 – 85 triệu/tháng

Khu vực này phù hợp F&B, dịch vụ, cửa hàng tiện lợi và thời trang tầm trung.

c. Cầu Giấy – Nam Từ Liêm

• Xuân Thủy – Cầu Giấy: 40 – 90 triệu/tháng

• Trần Thái Tông – Duy Tân: 25 – 70 triệu/tháng

• Nguyễn Khánh Toàn – Trung Hòa: 30 – 65 triệu/tháng

Đây là khu vực đông sinh viên, văn phòng, chung cư — rất phù hợp F&B, quán ăn nhanh, cafe.

d. Đống Đa

• Xã Đàn: 60 – 150 triệu/tháng

• Chùa Bộc: 50 – 120 triệu/tháng

• Tôn Đức Thắng: 25 – 60 triệu/tháng

Là khu vực có sức mua cao nhờ dân cư đông và mật độ di chuyển lớn.

e. Khu dân cư – tuyến phụ

• Ngõ ô tô tránh: 8 – 15 triệu/tháng

• Đường nhỏ, hẻm: 5 – 10 triệu/tháng

Phù hợp dịch vụ nhỏ, mô hình chi phí thấp hoặc bán hàng online kết hợp offline.

2.2 Giá thuê mặt bằng kinh doanh tại TP. Hồ Chí Minh

TPHCM có mức độ phân hóa giá rõ nhất cả nước. Những tuyến đường trung tâm tại Quận 1 có giá thuê mặt bằng cao hơn các quận ven tới 20 lần.

a. Quận 1

• Đồng Khởi – Lê Lợi – Lý Tự Trọng: 150 – 500 triệu/tháng (25–40 m²)

• Nguyễn Trãi (khu thời trang): 120 – 250 triệu/tháng

• Hai Bà Trưng – Pasteur: 80 – 200 triệu/tháng

Đây là những tuyến phố có giá thuê mặt bằng kinh doanh cao nhất Việt Nam, phù hợp thương hiệu lớn hoặc mô hình luxury.

b. Quận 3

• Võ Văn Tần – Nguyễn Đình Chiểu: 50 – 120 triệu/tháng

• Cách Mạng Tháng Tám: 35 – 80 triệu/tháng

Đặc biệt phù hợp ngành F&B, spa, thời trang tầm trung.

c. Bình Thạnh – Phú Nhuận – Tân Bình

• Phan Đăng Lưu – Lê Quang Định: 25 – 60 triệu/tháng

• Phan Xích Long: 60 – 150 triệu/tháng

• Bàu Cát – Trường Chinh: 20 – 60 triệu/tháng

Giá thuê mặt bằng kinh doanh khu vực này phù hợp các mô hình có mật độ khách cao: trà sữa, quán ăn, showroom nhỏ.

d. Thành phố Thủ Đức – khu ven

• Xa lộ Hà Nội: 30 – 70 triệu/tháng

• Khu dân cư: 7 – 15 triệu/tháng

Quy hoạch đồng bộ, dân cư trẻ, dễ tăng trưởng.

2.3 Giá thuê mặt bằng tại Đà Nẵng

a. Hải Châu (trung tâm)

• Bạch Đằng – Hàn Thuyên: 35 – 80 triệu/tháng

• Lê Duẩn: 25 – 55 triệu/tháng

Khu vực du lịch – thương mại nên giá khá ổn định.

b. Thanh Khê

• Điện Biên Phủ – Nguyễn Tri Phương: 15 – 35 triệu/tháng

Khu đông dân, phù hợp F&B và dịch vụ.

c. Sơn Trà – Ngũ Hành Sơn

• Ven biển: 20 – 45 triệu/tháng

• Khu dân cư: 6 – 15 triệu/tháng

Phù hợp mô hình dịch vụ – du lịch – cafe biển.

2.4 Giá thuê mặt bằng tại Cần Thơ

a. Ninh Kiều

• Nguyễn Trãi – Trần Hưng Đạo: 20 – 50 triệu/tháng

• 30/4 – Mậu Thân: 18 – 45 triệu/tháng

b. Bình Thủy – các tuyến nhỏ

• 6 – 12 triệu/tháng

Cần Thơ có tốc độ tăng trưởng thương mại nhanh, giá thuê mặt bằng kinh doanh tăng đều theo từng năm nhưng vẫn mềm hơn Hà Nội và TPHCM.

2.5 Giá thuê mặt bằng kinh doanh tại các tỉnh thành khác

• Trung tâm thành phố, thị xã: 8 – 20 triệu/tháng

• Mặt tiền quốc lộ, thị trấn: 10 – 25 triệu/tháng

• Trung tâm huyện: 4 – 12 triệu/tháng

• Đường hẻm nhỏ: 2 – 5 triệu/tháng

Khu vực tỉnh lẻ có biên độ giá thấp, phù hợp mô hình nhỏ, nhưng cần chọn nơi có lưu lượng người qua lại ổn định.

Xem thêm: Mẫu hợp đồng thuê mặt bằng chi tiết, chuẩn pháp lý

3. Cách định giá thuê mặt bằng kinh doanh hợp lý trước khi ký hợp đồng

Cùng một khu vực, cùng diện tích và cùng loại hình, giá thuê mặt bằng kinh doanh vẫn có thể chênh lệch rất lớn do khác biệt về lưu lượng khách, tình trạng mặt bằng và khả năng thương lượng. Nhiều người thuê thường gặp khó khăn khi đánh giá xem mức giá chủ nhà đưa ra có hợp lý hay không. Phần dưới đây trình bày quy trình định giá mặt bằng một cách logic, thực tế và có thể áp dụng ngay.

3.1 Khảo sát giá thuê mặt bằng kinh doanh trong bán kính 300–500 mét

Nguyên tắc quan trọng nhất là phải khảo sát giá trong phạm vi gần, vì giá thuê mặt bằng phản ánh chính xác nhất khi so sánh trong cùng tuyến đường.

Người thuê cần khảo sát:

• 5–10 mặt bằng đang cho thuê gần vị trí mục tiêu

• Các mặt bằng đang có người kinh doanh (để ước lượng giá thuê thực tế)

• Cửa hàng vừa ngừng kinh doanh (thường để lại mức thuê cũ)

• Tình trạng treo bảng cho thuê và thời gian treo bảng

Nếu hầu hết mặt bằng xung quanh có giá 25–30 triệu/tháng thì rất khó có chuyện một mặt bằng tương đương lại “đúng giá” ở mức 40–45 triệu/tháng, trừ khi có ưu điểm vượt trội.

Đây là cách chính xác nhất để xác định giá thuê mặt bằng kinh doanh theo thị trường thực.

3.2 Áp dụng nguyên tắc chi phí mặt bằng không vượt quá 15–20% doanh thu

Đây là tỷ lệ được sử dụng trong ngành bán lẻ, F&B và dịch vụ, dùng để đánh giá mặt bằng có phù hợp hay không.

Cách tính:

• Doanh thu dự kiến 150 triệu/tháng → Chi phí mặt bằng hợp lý = 22–30 triệu

• Doanh thu dự kiến 80 triệu/tháng → Chi phí mặt bằng hợp lý = 12–16 triệu

• Doanh thu dự kiến 40 triệu/tháng → Chi phí mặt bằng hợp lý = 6–8 triệu

Nếu chi phí thuê vượt quá 25% doanh thu dự kiến, mô hình kinh doanh sẽ rất khó tạo lợi nhuận bền vững.

Quy tắc này giúp người thuê quyết định mặt bằng “được giá” hay “quá sức”.

3.3 Phân tích tính phù hợp của mặt bằng theo ngành nghề

Không phải mặt bằng nào giá rẻ cũng phù hợp, và không phải mặt bằng nào giá cao cũng tốt. Tính phù hợp với ngành mới quan trọng.

Ví dụ:

• Thời trang cần tuyến phố đông khách đi bộ → giá cao nhưng cần thiết

• F&B cần nơi rộng, dễ dừng xe → giá cao nhưng tỷ lệ khách tốt

• Spa, nail có thể chọn hẻm lớn → giá thấp hơn nhưng khách vẫn ổn

• Văn phòng nhỏ, studio → ưu tiên yên tĩnh, không cần mặt tiền lớn

Vì vậy, giá thuê mặt bằng kinh doanh phải được đặt trong bối cảnh ngành nghề để đánh giá đúng.

3.4 Tính tổng chi phí cải tạo để biết mặt bằng rẻ hay đắt

Một mặt bằng có giá thuê thấp đôi khi lại tốn nhiều tiền để cải tạo:

• Thay hệ thống điện

• Sơn sửa lại tường

• Ốp lát sàn

• Làm trần, hệ thống đèn

• Làm nhà vệ sinh

• Thi công bảng hiệu

Ví dụ:

• Mặt bằng giá 8 triệu/tháng nhưng cần 60 triệu sửa → tổng chi phí năm đầu rất cao

• Mặt bằng giá 12 triệu/tháng nhưng vào kinh doanh ngay → thực tế lại rẻ hơn

Vì vậy, định giá thuê mặt bằng phải tính thêm chi phí ẩn.

3.5 Xác định thời điểm thuê để thương lượng mức giá tốt

Giá thuê mặt bằng biến động theo mùa:

• Cuối năm (tháng 10–12): giá cao nhất do nhu cầu kinh doanh Tết

• Đầu năm (tháng 1–2): nhiều chỗ trả mặt bằng → dễ thương lượng

• Giữa năm (tháng 5–7): thị trường chậm → dễ giảm 5–15%

• Khi mặt bằng để trống > 30 ngày: chủ nhà dễ hạ giá

Người thuê có thể tiết kiệm từ 10–20% chỉ bằng cách chọn đúng thời điểm.

3.6 Đánh giá lưu lượng khách và sức mua để định giá chuẩn

Giá thuê chỉ có ý nghĩa khi tệp khách đúng và đủ lớn. Cách kiểm tra:

• Đếm lượng xe hoặc người qua lại theo 3 khung giờ

• Xem hành vi khách dừng – rẽ – ghé vào khu vực

• So sánh với các cửa hàng đang hoạt động tốt quanh đó

• Quan sát những mặt bằng đóng cửa: vì ít khách hay vì lý do khác?

Nếu lưu lượng thấp, mức giá 10–15 triệu có thể đã là cao.
Nếu lưu lượng lớn, mức giá 20–30 triệu đôi khi lại là cơ hội.

3.7 Kiểm tra pháp lý và tình trạng mặt bằng trước khi chốt giá

Trước khi chốt giá thuê mặt bằng kinh doanh, cần kiểm tra:

• Chủ nhà có phải chủ sở hữu thật hay không

• Mặt bằng có tranh chấp hay vướng quy hoạch

• Hệ thống điện nước có an toàn và ổn định

• Quy định khu vực có cho phép ngành nghề bạn mở hay không

• Có bị phạt vì lấn chiếm vỉa hè hoặc tiếng ồn

Những rủi ro pháp lý có thể khiến mặt bằng “rẻ mà đắt”, gây thiệt hại nhiều hơn tưởng tượng.

Xem thêm: Hướng dẫn chi tiết cách xuất hoá đơn điện tử cho hộ kinh doanh

4. Giá thuê mặt bằng kinh doanh bao nhiêu là hợp lý?

Không có một con số cố định cho tất cả trường hợp, vì giá thuê mặt bằng kinh doanh hợp lý phụ thuộc vào ngành nghề, khả năng tạo doanh thu, lưu lượng khách tại khu vực và mức chi phí đầu tư ban đầu. Tuy nhiên, người kinh doanh có thể xác định mức giá phù hợp thông qua các nguyên tắc và chỉ số đo lường phổ biến dưới đây.

4.1 Dựa trên tỷ lệ chi phí mặt bằng so với doanh thu kỳ vọng

Chuẩn an toàn được áp dụng trong lĩnh vực bán lẻ và F&B:

• Mặt bằng hợp lý = 15–20% doanh thu dự kiến

• Nếu vượt quá 25%, mô hình kinh doanh dễ bị thua lỗ dài hạn

Ví dụ thực tế:

• Dự kiến doanh thu 120 triệu/tháng → Giá thuê hợp lý: 18–24 triệu/tháng

• Dự kiến doanh thu 60 triệu/tháng → Giá thuê hợp lý: 9–12 triệu/tháng

• Dự kiến doanh thu 40 triệu/tháng → Giá thuê hợp lý: 6–8 triệu/tháng

Áp dụng tỷ lệ này giúp người thuê xác định ngay mức giá thuê mặt bằng kinh doanh phù hợp với quy mô mô hình.

4.2 Dựa trên năng lực tạo khách của vị trí

Một mặt bằng trong hẻm lớn, giá 10 triệu, nhưng mỗi ngày chỉ có 150–200 lượt người qua lại sẽ kém hiệu quả hơn mặt bằng 20 triệu nhưng nằm đường lớn và có 2.000–3.000 lượt giao thông.

Vì vậy, giá thuê hợp lý phải dựa vào:

• Lượng khách tiềm năng

• Khả năng tăng trưởng doanh thu trong 60–90 ngày đầu

• Mức độ phù hợp với ngành hàng bạn kinh doanh

Nếu vị trí giúp mang khách tự nhiên, việc trả giá cao là hợp lý.

4.3 Dựa trên chi phí đầu tư và thời gian hoàn vốn

Một mặt bằng rẻ có thể tốn hàng chục triệu để sửa chữa, trong khi mặt bằng giá cao nhưng vào là kinh doanh ngay.

So sánh nhanh:

Kết luận: Giá thuê mặt bằng kinh doanh hợp lý phải tính cả chi phí ẩn.

4.4 Dựa trên mức giá trung bình của khu vực

Nếu hầu hết mặt bằng xung quanh có giá 20–25 triệu/tháng (30 m²) nhưng một vị trí yêu cầu 35–40 triệu/tháng là vượt mức trung bình, cần xem xét lý do.

Giá hợp lý là giá nằm trong biên độ trung bình hoặc thấp hơn 10–15% khi bạn thương lượng tốt.

4.5 Dựa trên mục tiêu dài hạn và mô hình mở rộng

• Mô hình chỉ cần bán ổn định → ưu tiên giá thấp

• Mô hình cần thương hiệu, mặt tiền đẹp → chấp nhận giá cao

• Mô hình có dự định mở chuỗi → nên chọn mặt bằng giá tốt, dễ nhân rộng

Giá thuê mặt bằng kinh doanh hợp lý phải tương thích với chiến lược dài hạn, không chỉ mục tiêu bán trong vài tháng đầu.

Kết luận

Giá thuê mặt bằng kinh doanh luôn biến động theo khu vực, lưu lượng khách và đặc thù ngành nghề, vì vậy người kinh doanh cần dựa vào dữ liệu thực tế, khảo sát kỹ trong phạm vi gần và tính toán cả chi phí cải tạo trước khi đưa ra quyết định. Một mức giá hợp lý không nhất thiết là mức giá thấp nhất, mà là mức giúp mô hình vận hành hiệu quả, đảm bảo tỷ lệ chi phí mặt bằng dưới 20% doanh thu và có khả năng thu hút khách ngay trong những tháng đầu. Chọn đúng mặt bằng sẽ giúp tăng lợi nhuận, giảm rủi ro và tạo nền tảng vững chắc cho hoạt động kinh doanh lâu dài.