Kiot chợ là tài sản có giá trị với nhiều tiểu thương, nhưng không phải ai cũng hiểu rõ quyền sở hữu thật sự của mình. Có người mua bán sang nhượng hàng trăm triệu, đến khi tranh chấp mới phát hiện kiot không được cấp sổ đỏ. Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn nắm rõ: khi nào kiot chợ có sổ đỏ, điều kiện được cấp, quy trình sang nhượng hợp pháp và những rủi ro cần tránh khi đầu tư kiot kinh doanh.
1. Kiot có sổ đỏ không?
Trong thực tế, nhiều người đang sử dụng kiot để kinh doanh, buôn bán hoặc cho thuê, và thắc mắc liệu loại tài sản này có được cấp sổ đỏ hay không.
Để trả lời, cần xem xét quy định của Luật Đất đai 2013 về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất.
Theo Điều 59 Luật Đất đai 2013, cơ quan có thẩm quyền giao hoặc cho thuê đất gồm:
-
UBND cấp tỉnh: quyết định giao, cho thuê hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài;
-
UBND cấp huyện: giao, cho thuê hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân và cộng đồng dân cư;
-
UBND cấp xã: có thể cho thuê đất nông nghiệp công ích (đất 5%) để sử dụng tạm thời cho mục đích thương mại, dịch vụ.
Từ các quy định trên có thể thấy: pháp luật không cấm việc công nhận quyền sử dụng đất hoặc cấp sổ đỏ cho kiot, miễn là phần đất dùng làm kiot được giao, cho thuê hoặc công nhận quyền sử dụng hợp pháp.
Để một kiot được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), chủ sở hữu phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện tại Nghị định 01/2017/NĐ-CP, gồm:
-
Phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
-
Đất không có tranh chấp, được UBND cấp xã xác nhận sử dụng ổn định lâu dài;
-
Đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước: tiền thuê đất, thuế, lệ phí theo quy định.
Như vậy, kiot vẫn có thể được cấp sổ đỏ nếu phần đất xây dựng được giao hoặc cho thuê hợp pháp, không tranh chấp và phù hợp quy hoạch.
Ngược lại, kiot dựng trên đất công, đất thuê tạm hoặc đất chưa được giao đúng thẩm quyền sẽ không được cấp sổ đỏ riêng, người sử dụng chỉ có quyền thuê hoặc sử dụng tạm thời.
➡️ Kết luận:
Pháp luật không cấm cấp sổ đỏ cho kiot, nhưng để được công nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, chủ sở hữu phải chứng minh nguồn gốc đất hợp pháp, sử dụng ổn định và hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.
Xem thêm: Mức phí thuê kiot chợ và các khoản phí khác khi kinh doanh tại chợ
2. Kiot chợ có được cấp sổ đỏ không?
Theo quy định của Luật Đất đai 2013, pháp luật không cấm việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) cho kiot chợ. Tuy nhiên, việc kiot chợ có được cấp sổ đỏ hay không còn phụ thuộc vào loại đất và mô hình đầu tư của chợ.
Hiện nay, có hai loại hình chợ phổ biến, tương ứng với hai quy định pháp lý khác nhau.
- Thứ nhất, chợ công do Nhà nước đầu tư: Đất chợ trong trường hợp này được xác định là đất công, thuộc quyền quản lý của Nhà nước hoặc Ban quản lý chợ. Người kinh doanh chỉ được thuê mặt bằng sử dụng, không có quyền sử dụng đất ổn định lâu dài. Vì vậy, kiot trong chợ công không được cấp sổ đỏ riêng. Cơ quan có thẩm quyền chỉ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho toàn khu đất chợ, không tách riêng cho từng hộ tiểu thương.
- Thứ hai, chợ xã hội hóa do doanh nghiệp đầu tư: Khác với chợ công, mô hình này được xây dựng trên đất thương mại – dịch vụ đã được Nhà nước giao hoặc cho thuê có thời hạn, thường từ 30 đến 50 năm. Trong trường hợp này, chủ đầu tư hoặc người mua kiot có thể được xem xét cấp sổ đỏ nếu đáp ứng đủ các điều kiện pháp luật như: đất phù hợp quy hoạch, không có tranh chấp, đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước và có hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hợp pháp. Tuy nhiên, sổ đỏ được cấp cho kiot chợ xã hội hóa chỉ có giá trị trong thời hạn sử dụng đất, không phải sổ đỏ lâu dài như đất ở.
Pháp luật cho phép cấp sổ đỏ cho kiot chợ, nhưng điều này chỉ áp dụng với những khu chợ được đầu tư theo mô hình xã hội hóa, có quỹ đất thương mại – dịch vụ hợp pháp. Đa phần các chợ truyền thống do Nhà nước đầu tư sẽ không được cấp sổ đỏ riêng mà chỉ cho thuê mặt bằng có thời hạn, do đó người kinh doanh cần tìm hiểu rõ nguồn gốc đất và hình thức đầu tư của chợ trước khi giao dịch.
Xem thêm: Cách Bảo Quản Hàng Hóa Trong Chợ Tránh Bị Ẩm Mốc, Hư Hỏng
3. Trình tự và thủ tục sang nhượng kiot chợ
Việc sang nhượng kiot chợ là hoạt động phổ biến giữa các tiểu thương khi có nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng, kinh doanh hoặc đầu tư lại kiot. Tuy nhiên, để việc sang nhượng có giá trị pháp lý và được cơ quan Nhà nước công nhận, người mua – bán cần thực hiện đúng trình tự, thủ tục theo quy định.
Bước 1: Chuẩn bị và công chứng hợp đồng sang nhượng
Hai bên cần lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng kiot tại tổ chức hành nghề công chứng. Hồ sơ cần chuẩn bị gồm:
-
Hợp đồng sang nhượng kiot;
-
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) của kiot, nếu có;
-
Căn cước công dân, sổ hộ khẩu của các bên;
-
Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (độc thân hoặc đăng ký kết hôn);
-
Các giấy tờ liên quan khác (nếu được yêu cầu).
Bước 2: Nộp hồ sơ tại cơ quan có thẩm quyền
Sau khi công chứng, bên nhận chuyển nhượng nộp hồ sơ sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có kiot. Hồ sơ gồm:
-
Hợp đồng sang nhượng đã công chứng;
-
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản gốc và bản sao công chứng);
-
Tờ khai lệ phí trước bạ, tờ khai thuế thu nhập cá nhân;
-
Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất;
-
Sơ đồ vị trí kiot (nếu có).
Bước 3: Thực hiện nghĩa vụ tài chính
Người mua và người bán nộp các khoản thuế, phí theo quy định:
-
Lệ phí trước bạ (do bên mua nộp);
-
Thuế thu nhập cá nhân (2% giá trị chuyển nhượng, do bên bán nộp);
-
Phí công chứng, phí đo đạc và các khoản chi phí hành chính khác (nếu có).
Bước 4: Nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Sau khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính, cơ quan đăng ký đất đai sẽ cấp hoặc cập nhật Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng trong thời hạn khoảng 30 ngày làm việc.
Lưu ý quan trọng:
Không phải mọi kiot chợ đều đủ điều kiện sang nhượng.
-
Với chợ công, người kinh doanh chỉ được thuê mặt bằng, nên không có quyền sang nhượng quyền sử dụng đất.
-
Với chợ xã hội hóa, việc sang nhượng chỉ hợp pháp nếu kiot có sổ đỏ thương mại và hợp đồng chuyển nhượng được công chứng đầy đủ.
Xem thêm: Hướng dẫn kê khai thuế hộ kinh doanh trong chợ
4. Một số rủi ro khi mua kiot chợ để kinh doanh
Mua kiot chợ để kinh doanh là lựa chọn phổ biến của nhiều tiểu thương nhờ chi phí hợp lý và lượng khách ổn định. Tuy nhiên, trên thực tế, giao dịch mua bán kiot chợ tiềm ẩn không ít rủi ro pháp lý nếu người mua không tìm hiểu kỹ nguồn gốc và quyền sử dụng đất của kiot.
a. Thứ nhất, rủi ro về pháp lý và quyền sở hữu.
Phần lớn kiot trong các chợ công chỉ là tài sản thuê, không có sổ đỏ riêng. Nếu người mua ký hợp đồng “chuyển nhượng” nhưng thực chất là sang nhượng quyền thuê, giao dịch này có thể không được pháp luật công nhận. Khi có tranh chấp, người mua rất khó chứng minh quyền sở hữu hoặc yêu cầu bảo vệ quyền lợi.
b. Thứ hai, rủi ro khi kiot không đủ điều kiện cấp sổ đỏ.
Nhiều kiot được xây trên đất công hoặc đất chưa được giao, cho thuê đúng thẩm quyền. Những kiot này không thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu mua phải, người mua chỉ có quyền sử dụng tạm thời và có thể bị thu hồi bất cứ lúc nào khi Nhà nước điều chỉnh quy hoạch hoặc chấm dứt hợp đồng thuê đất.
c. Thứ ba, rủi ro về hợp đồng và thanh toán.
Không ít trường hợp bên bán kiot không có quyền hợp pháp để chuyển nhượng nhưng vẫn rao bán. Giao dịch không qua công chứng hoặc thiếu giấy tờ hợp lệ có thể bị vô hiệu. Ngoài ra, bên mua cũng dễ gặp thiệt hại nếu thanh toán trước nhưng không được bàn giao kiot đúng thỏa thuận.
d. Thứ tư, rủi ro về tranh chấp hoặc quy hoạch.
Một số chợ cũ đang nằm trong kế hoạch di dời, nâng cấp hoặc chuyển đổi công năng. Khi đó, các kiot có thể bị phá dỡ, thu hồi, hoặc bồi thường thấp hơn giá trị thực tế. Nếu không kiểm tra kỹ thông tin quy hoạch, người mua rất dễ chịu thiệt hại.
Kết luận:
Trước khi mua kiot chợ để kinh doanh, người mua cần kiểm tra kỹ nguồn gốc đất, loại hình chợ (công hay xã hội hóa), hồ sơ pháp lý của kiot và tình trạng quy hoạch khu vực. Chỉ nên giao dịch khi có giấy tờ rõ ràng, hợp đồng được công chứng và xác nhận đầy đủ để tránh rủi ro pháp lý và thiệt hại tài chính.
Xem thêm: Hướng dẫn chi tiết cách xuất hóa đơn điện tử cho hộ kinh doanh
Kết luận
Không phải kiot chợ nào cũng được cấp sổ đỏ.
Chỉ những kiot được xây trên đất thương mại – dịch vụ hợp pháp, không tranh chấp, đúng quy hoạch và hoàn thành nghĩa vụ tài chính mới đủ điều kiện xin cấp Giấy chứng nhận.
Trước khi mua hoặc sang nhượng kiot, hãy kiểm tra kỹ hồ sơ đất để tránh rủi ro mất tiền oan.
