Thuê mặt bằng để kinh doanh không chỉ là chuyện chốt giá thuê hay đặt cọc, mà còn là bài toán pháp lý, chi phí và rủi ro vận hành. Thực tế, nhiều bên thuê ký rất nhanh nhưng lại bỏ sót những điều khoản quan trọng như thời hạn bàn giao, quyền sửa chữa, điều kiện tăng giá, xử lý tiền cọc hoặc chấm dứt hợp đồng trước hạn. Kết quả là khi phát sinh tranh chấp, bên thuê hoặc bên cho thuê đều bị động. Nếu bạn đang cần một mẫu hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh mới nhất để tham khảo, bài viết này sẽ đi thẳng vào ba phần quan trọng nhất: mẫu hợp đồng thực tế, những điều khoản bắt buộc nên có và các lưu ý khi ký để hạn chế rủi ro.
1. Hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh là gì?
Về bản chất, hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh là một dạng hợp đồng thuê tài sản. Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, trong đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê sử dụng trong một thời hạn và bên thuê phải trả tiền thuê. Với trường hợp thuê nhà hoặc thuê mặt bằng để sử dụng vào mục đích khác, quan hệ này còn chịu sự điều chỉnh của pháp luật chuyên ngành có liên quan.
Điểm quan trọng là hợp đồng này không nên chỉ dừng ở mức “giấy xác nhận thuê”. Một hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh đúng chuẩn cần thể hiện rõ đối tượng thuê, hiện trạng mặt bằng, tiền thuê, tiền cọc, thời hạn thuê, quyền và nghĩa vụ của các bên, trách nhiệm khi vi phạm và cách giải quyết tranh chấp. Đây cũng là nhóm nội dung được Điều 398 Bộ luật Dân sự cho phép các bên thỏa thuận trong hợp đồng.
2. Mẫu hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh mới nhất
Dưới đây là mẫu tham khảo có thể dùng làm khung soạn thảo. Khi áp dụng thực tế, bạn nên chỉnh lại thông tin theo đúng loại mặt bằng, ngành nghề, thời hạn thuê và thỏa thuận cụ thể.
hop-dong-thue-mat-bang-kinh-doanh
Tải ngay: Mẫu hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh
3. Những điều khoản quan trọng trong hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh
Mẫu hợp đồng ở trên chỉ là khung. Muốn dùng được thật, bạn cần kiểm tra kỹ những điều khoản dưới đây.
3.1. Thông tin pháp lý của bên cho thuê và bên thuê
Đây là phần rất nhiều người làm qua loa. Với cá nhân, cần ghi đúng họ tên, số CCCD, địa chỉ, số điện thoại, tài khoản thanh toán. Với doanh nghiệp, cần có tên pháp nhân, mã số doanh nghiệp, người đại diện, chức vụ và căn cứ đại diện.
Nếu bên cho thuê không phải chủ sở hữu trực tiếp mà là người được ủy quyền, cần yêu cầu giấy ủy quyền hợp lệ. Nếu mặt bằng thuộc quyền đồng sở hữu của nhiều người, cần xác minh ai có quyền ký.
3.2. Mô tả mặt bằng càng chi tiết càng tốt
Một lỗi phổ biến là chỉ ghi “cho thuê mặt bằng tại số …”. Cách ghi này quá chung chung. Hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh nên mô tả rõ:
- Địa chỉ
- Diện tích thực tế
- Khu vực sử dụng chung, riêng
- Hiện trạng bàn giao
- Tài sản đi kèm
- Tình trạng điện, nước, phòng cháy chữa cháy
- Có được treo biển hiệu hay không
Phần này càng cụ thể thì khi bàn giao, sửa chữa hoặc hoàn trả càng dễ đối chiếu.
3.3. Tiền thuê, tiền cọc và các khoản chi phí ngoài hợp đồng
Đây là phần dễ phát sinh tranh chấp nhất. Trong hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh, bạn nên tách rõ:
- Tiền thuê cố định
- Tiền cọc
- Phí quản lý
- Điện, nước
- Internet
- Phí gửi xe
- Phí dịch vụ
- Thuế nếu có
- Cơ chế điều chỉnh giá thuê
Nếu có điều khoản tăng giá theo năm, phải ghi rõ tăng bao nhiêu, vào thời điểm nào, tính trên cơ sở nào. Không nên để câu chữ chung như “giá thuê sẽ điều chỉnh theo tình hình thị trường”.
Xem thêm: Phong thuỷ mặt bằng kinh doanh: Cách chọn và bố trí hợp tài vận
3.4. Thời hạn thuê và thời điểm bàn giao
Theo Bộ luật Dân sự, thời hạn thuê do các bên thỏa thuận; nếu không thỏa thuận thì xác định theo mục đích thuê. Nếu không xác định được thời hạn, mỗi bên có thể chấm dứt hợp đồng nhưng phải báo trước một thời gian hợp lý. Đồng thời, nếu bên cho thuê chậm giao tài sản hoặc giao tài sản không đúng chất lượng thỏa thuận, bên thuê có thể yêu cầu sửa chữa, giảm giá thuê, gia hạn giao hoặc hủy hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.
Vì vậy, trong thực tế, bạn nên ghi thật rõ:
- Ngày bắt đầu thuê
- Ngày bàn giao mặt bằng
- Ngày bắt đầu tính tiền thuê
- Thời gian miễn phí sửa chữa, set up nếu có
- Thời gian gia hạn ưu tiên
3.5. Quyền sửa chữa, cải tạo và cho thuê lại
Nhiều mô hình kinh doanh phải đầu tư biển hiệu, trần sàn, quầy kệ, hệ thống điện, vách ngăn hoặc camera. Nếu không ghi rõ quyền cải tạo trong hợp đồng, khi phát sinh sửa chữa sẽ rất dễ mâu thuẫn.
Bạn nên làm rõ:
- Hạng mục nào được sửa
- Hạng mục nào phải xin phép
- Bên nào chịu chi phí
- Khi trả mặt bằng có phải hoàn nguyên không
- Có được cho thuê lại hoặc sang nhượng quyền thuê không
3.6. Điều khoản phạt vi phạm, bồi thường và chấm dứt trước hạn
Đây là phần quyết định mức độ “an toàn” của hợp đồng. Một hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh tốt không chỉ ghi nghĩa vụ, mà còn phải ghi cách xử lý khi một bên không làm đúng.
Tối thiểu nên có:
- Chậm thanh toán bao lâu thì bị nhắc nhở
- Chậm bao lâu thì bị phạt hoặc đơn phương chấm dứt
- Chậm bàn giao mặt bằng xử lý thế nào
- Bên thuê trả mặt bằng sớm thì xử lý tiền cọc ra sao
- Mặt bằng bị quy hoạch, thu hồi, sửa chữa lớn thì xử lý ra sao
4. Hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh có cần công chứng không?
Đây là câu hỏi rất nhiều người tìm kiếm.
Về nguyên tắc, pháp luật dân sự không quy định mọi hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh đều bắt buộc phải công chứng. Với hợp đồng về nhà ở theo Luật Nhà ở 2023, nhóm hợp đồng cho thuê nhà ở thuộc trường hợp không bắt buộc công chứng, chứng thực; thời điểm có hiệu lực do các bên thỏa thuận, nếu không thỏa thuận thì tính từ thời điểm ký. Với hợp đồng trong kinh doanh bất động sản mà ít nhất một bên là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cũng theo hướng công chứng, chứng thực theo yêu cầu của các bên, không mặc nhiên bắt buộc trong mọi trường hợp.
Tuy nhiên, không bắt buộc không có nghĩa là không cần cân nhắc. Bạn nên công chứng hoặc ít nhất xác nhận hồ sơ pháp lý kỹ hơn khi:
- Giá trị thuê lớn
- Thời hạn thuê dài
- Mặt bằng gắn với nhà ở, công trình có giá trị lớn
- Bên ký thay chủ sở hữu
- Có đặt cọc số tiền lớn
- Có điều khoản cải tạo, đầu tư nội thất nhiều
5. 7 lưu ý khi ký hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh
- Kiểm tra quyền cho thuê của bên cho thuê: Bên cho thuê phải có quyền hợp pháp với mặt bằng. Nếu không kiểm tra bước này, bạn có thể ký với sai người.
- Kiểm tra thực tế mặt bằng trước khi ký: Đừng chỉ xem ảnh hoặc nghe mô tả. Cần kiểm tra hiện trạng thật, diện tích sử dụng thật, đồng hồ điện nước, lối đi, chỗ để xe, hệ thống thoát nước, tình trạng tường trần sàn.
- Ghi rõ ngành nghề kinh doanh: Nếu bạn kinh doanh thực phẩm, mỹ phẩm, dịch vụ hoặc ngành nghề có điều kiện, cần xem mặt bằng có phù hợp để xin giấy phép hay không.
- Tách riêng tiền thuê và các khoản phụ phí: Đây là cách tránh tranh cãi về sau. Không nên để tất cả gộp vào một con số mà không giải thích cấu phần.
- Làm biên bản bàn giao riêng: Biên bản bàn giao nên ghi bằng văn bản, kèm hình ảnh nếu có. Đây là chứng cứ rất quan trọng khi thanh lý.
- Đọc kỹ điều khoản tăng giá và chấm dứt sớm: Nhiều hợp đồng ghi rất ngắn ở phần này nhưng lại là điểm gây thiệt hại lớn nhất.
- Đừng dùng mẫu hợp đồng chung chung rồi ký ngay: Mỗi mô hình kinh doanh có rủi ro khác nhau. Thuê mặt bằng bán lẻ, thuê kiot trong chợ, thuê shophouse, thuê sàn thương mại đều có những lưu ý khác nhau. Vì vậy, mẫu hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh chỉ nên là khung, không nên bê nguyên mà không chỉnh sửa.
6. Câu hỏi thường gặp về hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh
- Nên đặt cọc bao nhiêu khi thuê mặt bằng kinh doanh?
Không có một mức cố định cho mọi trường hợp. Quan trọng là số tiền cọc phải tương xứng với giá trị hợp đồng, thời hạn thuê và mức độ rủi ro của hai bên. Với hợp đồng dài hạn hoặc chi phí set up lớn, điều khoản xử lý cọc càng phải ghi rõ.
- Có thể chấm dứt hợp đồng trước hạn không?
Có thể, nhưng phải xem điều khoản hợp đồng. Nếu hợp đồng không quy định rõ, tranh chấp rất dễ xảy ra. Vì vậy, ngay từ đầu cần ghi điều kiện chấm dứt, thời gian báo trước và cách xử lý tiền cọc.
- Có nên dùng mẫu hợp đồng tải trên mạng không?
Có thể tham khảo, nhưng không nên dùng nguyên bản. Lý do là nhiều mẫu chỉ có phần khung, thiếu điều khoản vận hành thực tế như chi phí dịch vụ, sửa chữa, tăng giá, hoàn trả hiện trạng, xử lý biển hiệu hoặc sang nhượng.
Xem thêm: Giá thuê mặt bằng kinh doanh bao nhiêu? Bảng giá theo khu vực
Kết luận
Một hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh tốt không nằm ở việc dài hay ngắn, mà ở chỗ nó có giúp hai bên hiểu đúng trách nhiệm, chi phí và cách xử lý rủi ro hay không. Nếu bạn đang chuẩn bị thuê mặt bằng để mở cửa hàng, quán ăn, kiot hoặc điểm kinh doanh, đừng chỉ tải mẫu về và ký ngay. Hãy rà lại pháp lý của mặt bằng, hiện trạng bàn giao, tiền cọc, lịch thanh toán, điều khoản tăng giá và chấm dứt trước hạn.
